View Full Version: NHÀ Ở CHO THUÊ CÓ BỊ THUẾ?

QGHC-OZ > Trang thuế vụ Oz > NHÀ Ở CHO THUÊ CÓ BỊ THUẾ?


Title: NHÀ Ở CHO THUÊ CÓ BỊ THUẾ?


snguyen - January 9, 2006 08:01 PM (GMT)
NGƯỜI PHỤ TRÁCH: SANH NGUYEN PNA, GCPA

MÌNH ƠI NHÀ RIÊNG MÌNH Ở
CÓ DÍNH DÁNG GÌ TỚI THUẾ KHÓA?


Ông Phán đi làm về chân ướt chân ráo chưa kịp bỏ mũ áo xuống thì cô Phán từ dưới bếp lên đã la ơi ới rồi. Lý do là hai vợ chồng vừa mới mua căn nhà mới tinh mà lại có ý định cho thuê một phần để có sở hụi mà trả cho ngân hàng. Có điều là cô Phán không biết chuyện thuế má có liên quan đến vụ này ra sao nên cứ gặp ông Phán ở đâu là cứ hỏi tới tấp ở đó. Riết rồi ổng cũng phát khùng luôn.
- Khoan cái đã nào! Làm gì mà rối lên như nhặng thế! Để cho người ta đi tắm một cái chứ lị?

Ong Phán vừa nói vừa bỏ áo mũ xuống rồi lấy đồ đạc, khăn tắm đi thẳng vô phòng tắm một lèo không thèm để ý gì tới cô Phán cả. Xong xuôi hai người mới lên phòng khách mở ti vi ra xem rồi tán gẩu. Cô Phán mở lời:
- Mình nhá! Em thấy người ta mua nhà ở rồi cho thuê thì có gặp khó khăn gì với mấy ông nhà thuế không mình?

Thật ra thì ông Phán không bao giờ muốn cho share nhà mình với ai cả. Chuyện cũng dễ hiểu là vì cô Phán còn trẻ, còn xinh đẹp, còn nước nôi ngon lành… còn ổng thì già xọm nên rất ngại mấy anh trai tơ vô share phòng lắm. Tuy nhiên vợ hỏi thì phải chìu nên ổng mới cố vận dụng trí óc nhớ lại cái vụ thuế khóa có liên quan đến vụ cho thuê phòng.
- Này nhé! Khi mà nhà em ở (main residence) đem dùng để sinh sôi nẩy nở lợi tức, tức có cho thuê mướn toàn phần hay bán phần căn nhà hoặc là mình “run” cái business tại gia sau ngày 20/8/1996 thì khi bán đi phải nhớ đóng thuế Capital Gains Tax (tức CGT) trên tỉ lệ mình đã dùng cho business hay cho thuê mướn…
- Thiệt sao mình? Nhà mình ở mà cũng bị hả? Cô Phán thắc mắc.
- Bị chớ sao không em! Đâu phải căn nhà này mình chỉ ở mà thôi đâu. Mình có ý định cho thuê mướn thì mình phải chịu luật lệ đó chớ. Đó là section 118-192 gọi là “first used to produce income”, đại khái là “tài sản lần đầu tiên dùng đểsinh lợi”.
- Nhưng nếu mình không ở đó một thời gian dài thì sao hả mình?
- Nếu nhà của mình ở đó dưới 6 năm mà vẫn coi là cư trú chính thì điều luật trên không cần phải áp dụng. Tuy nhiên nếu mình vắng mặt ở cư trú chính của mình trên 6 năm mà lại có cho thuê mướn phần nào căn nhà hay là cả căn nhà thì luật lệ trên sẽ đem ra áp dụng.
- Bây giờ mình cho em cái ví dụ đi chớ nói vòng vo tam quốc kiểu như mình ai mà hiểu nổi…
- Ví dụ như chị Lan mua căn nhà trị giá $200,000 từ 1/6/93. Chị ở đó cho tới ngày 18/5/2000 rồi phải qua bên Anh làm việc ở đó. Chị Lan không có căn nhà chính nào khác suốt trong thời gian cô ấy vắng mặt ở Úc mà vẫn chọn căn nhà cô đã mua là cư trú chính. Sau đó thì cô cho thuê lại căn nhà này từ ngày 1/6/2000. Vào lúc đó trị giá căn nhà theo giá thị trường là $300,000. Sau 7 năm trời cô làm việc ở Luân đôn, cô quyết định bán căn nhà này vào ngày 1/6/2007 với giá là $500,000. Mặc dù là cô Lan có chọn căn nhà này làm cư trú chính của mình suốt thời gian vắng mặt nhưng vì cô xa nhà quá lâu trên 6 năm và căn nhà có cho thuê mướn nên điều luật trên vẫn phải áp dụng. Có nghĩa là thuế CGT vẫn phải tính khi bán tùy thuộc vào thời gian cho thuê bắt đầu từ lúc nào… và tiền lời tính dựa trên trị gía căn nhà theo giá thị trường vào lúc cho thuê với giá bán…
- Cô ấy có được miễn giảm phần nào nếu nhà cổ cho thuê trên một năm không mình?
- Có chớ! Tiền Capital gains sẽ được miễn giảm một nửa (50% exemption) dựa trên tiền lời bán nhà trước khi tính thuế…
- Nhưng nếu cô ấy có nhà ở Úc mà lại không là thường trú nhân ở Uùc (non resident of Australia) thì sao hả mình?
- Cô ấy vẫn bị tính thuế CGT như thường là vì tài sản của cô có liên hệ mật thiết ở nước Uùc (necessary connection with Australia).
- Nhưng nếu cô Lan cho thuê căn nhà này trước ngày 20/8/96 thì sao hả mình?
- Thì cái điều luật trên sẽ không áp dụng được. Có nghĩa là giá thị trường của căn nhà vào lúc cho thuê sẽ không đem ra tính mà lại tính theo cái giá nguyên thủy lúc mua căn nhà…
- Như vậy cái nào có lợi?
- Dĩ nhiên là trường hợp thứ nhất có lợi hơn là vì tiền lời khi bán nhà ít hơn…
- Còn có trường hợp nào khác nữa không hả mình?
- Có chớ! Thí dụ như anh Ba mua căn nhà ở cho mình hồi 1/1/2000 với trị giá là $400,000. Đó là cư trú chính của ảnh. Vào ngày 1/5/2000, anh Ba bắt đầu mở một văn phòng cố vấn tại gia và dùng 30% căn nhà của ảnh cho công ăn việc làm. Vào ngày 1/5/2000, trị giá thị trường căn nhà ảnh là $500,000.
Vào ngày 1/5/2005, ảnh bán căn nhà trị giá là $700,000. Như vậy anh đố em thuế má CGT vụ này ra sao?

Nghe ông Phán bảo tính cái vụ thuế má này thì cô Phán mù tịt nên đành bảo chồng giải thích. Ong Phán nói:
- Theo như điều luật s118-192 nói trên thì anh Ba bị dính chấu cái vụ thuế CGT. Có điều là ảnh bắt đầu làm business vào ngày 1/5/2000 thì coi như là giá nhà của ảnh vào lúc đó là $500,000. Như vậy tiền lời bán căn nhà sẽ dựa trên giá này và cái hên của ảnh là hoạt động business ở căn nhà này trên 12 tháng nên ảnh được hưởng phần chiết giảm 50% (discount). Tuy nhiên nếu anh Ba đem bán căn nhà này vào ngày 1/3/2003 (thay vì là 1/5/2005) thì anh ta không được hưởng cái phần chiết giảm 50% này là vì thời gian anh thủ đắc tài sản dùng vào việc business không quá 12 tháng…

Ông Phán nói tới đó thì cô Phán cảm thấy nhức đầu về mấy cái vụ thuế khóa nên xin phép chồng nhảy xuống nhà bếp lo cơm nước buổi tối cho chắc ăn… Cổ còn tính hỏi chồng ngày mai có đăng bảng cho thuê phòng không nhưng thấy ông Phán ghen dữ quá nên đành bỏ cái ý định này… Cổ nghĩ mình nghèo thì đã nghèo rồi nên một chồng một vợ ở cho chắc ăn. Đem thêm người khác vào thì có tiền đó nhưng mà tình cảm của cô với ông Phán sẽ ba chìm bảy nổi tám lênh đênh… không biết nó sẽ đi đến đâu.

Cô Phán nghĩ tới đó thì thương hại cho ông chồng già nên vội chạy lên ôm ổng hun một cái chụt cho ổng đỡ nghi ngờ rồi nhảy xuống bếp làm tiếp vụ cơm nước buổi tối…./-

* Ông bà Phán

* Disclaimer: Miễn trách nhiệm – Mục Thuế Vụ Mình ơi chỉ là những mẫu chuyện vui nhằm thảo luận về các vấn đề thuế khóa linh tinh này nọ v.v… xảy ra trong cuộc sống hàng ngày mà không nhằm cố vấn ai. Nếu quý độc giả có những vấn đề riêng, xin liên lạc với các cố vấn tài chánh riêng của quý vị để được am tường. /-




* Hosted for free by zIFBoards